2023년 서울 아파트 시장에 중요한 변화가 생기게 됩니다. 바로 '반포동 래미안 원베일리' 입주시기 조정 가능성 때문인데요. 만약에 이것이 현실화가 된다면 폭탄 2개가 만나게 됩니다. 강남과 서초지역은 이것으로 큰 위기가 불가피할 것으로 보여집니다. 2021년 6월에 일반 분양을 한 래미안 원밸리 아시죠? 2,990세대에 대단지 아파트인데 일반 분양 물량이 224세대 로또다 해서 엄청난 경쟁률에 청약 마감이 됐습니다.
이때 이제 굉장히 의미있었던게 강남권의 최초의 분양가 상한제 적용주택이었는데 HUG의 고분양가 심사보다 분양가를 더 높게 측정해서 화제가 됐었죠. 그래서 분양가 측정 기준은 무엇인가요? 여쭤보시면 저는 이렇게 말씀드려요 "국토부 장관의 의지가 반영된다." 국토부장관 교체되고 나서 분양가가 올라가서 일반 분양에 들어간 케이스입니다.
이 아파트 단지는 3000 세대급 대단지죠, 입주예정일은 2023년 8월이었습니다. 이 아파트가 입주하게 된다면 서초구에서 2009년 반포자 이후에 가장 많은 입주물량이 쏟아지게 됩니다. 항상 대단지 아파트가 입주한다고 다 쇼크가 나는 건 아니라고 말씀드렸습니다 입주물량 충격은 기준금리가 높을 때 나타나요. 왜냐하면이 전세 대출 금리가 전세 수요를 결정하게 됩니다.
만약에 전세 자금 대출금리가 코로나19 때처럼 낮다고 하면 사람들이 대출을 활용해서 주거 수준을 높이는 목적으로 해서 전세 수요가 폭등하게 됩니다. 반대로 지금처럼 전세자금대출 금리가 높으면요 아 그냥 지금 집에 살아야겠다. 하면서 이동이 제한이 됩니다. 그러면은 비선호 주택에 살던 사람이 주거 수준을 높일 목적을 없애다 보니까 신축 아파트 전세 수요 감소로 이어지는 거예요. 입주하는데 왜 사람 전세 세입자가 안 구해지지 이런 이유 때문이라는 거죠.
그래서 이번 하락장에서 제일 중 중요한 것은 바로 대규모 입주물량이에요. 입주물량이 증가한다는 것은 전셋값 추가 하락을 의미하고 전셋값 추가 하락은 역전세를 확대시키고, 역전세난 확대는 시세 붕괴와 연결이 된다는 거죠. 서초구는요 이번 여름 위기 지역으로 분류가 됐었습니다 왜냐면 2023년 8월에 입주를 하니까요. 자 근데 2년 전에 어땠죠 2021년 6월경에 서초구 지역의 재기의 재건축 이주수요가 급증하면서 전세 시세가 폭등을 해버렸죠.
자 얼마나 올랐나 보겠습니다 반포자이 지금 전용 84제곱미터 전세 시세 12억이거든요 얘가 재건축 본격적으로 2주 시작하기 전에는요 전세 시세가 16억이었어요. 근데 재건축 이주하고 나서 전세 이자가 얼마나 올라갔다 22억까지 올라가게 됩니다. 2021년 4월에도요 전세 시대가 굉장히 비쌀 때인데 거기서 한 30% 이상 더 점프했다는 거죠.
왜 반포지역은 현재 많이 안 떨어지나야 질문 많이 받고 있습니다. 왜냐면은 2년 전 전세 시세가 12억 13억 수준이었어요 11억 5천부터 13억대 시세가 형성되어 있죠 현재 전세 시세 12억입니다. 그렇게 큰 차이가 나지 않아요. 보통 이런 고가주택 보유한 집주인들은 2억까지 역전세는 그냥 버티거든요. 그래서 그냥 버티고 있는 겁니다. 적어도 반포 서초구 지역에서는 아직 역전세란이라고 말하기가 어려운 거예요.
그런데 진짜 위험한 거는 재건축 이주에 따른 전세값 만기가 오는 시점이라는 거죠. 전세값이 진짜 비쌀 때 아까 반포자이 20억 21억 20여 전세 시세 할 때 만기가 다가올 때 문제가 되는데, 원베일리 입주가 시작됩니다. 그래서 서초구 지역은 2023년 여름방학 급락 후보지로 예측이 됩니다.
하지만 입주 시기가 늦어질 것 같습니다. 원래 올해 여름에 입주 예정이었는데 삼성물산에서 "래미안 원밸리 입주기간 연장 합의 중"이라는 보도자료를 발표해요. 삼성물산이 원밸리 재건축 조합이 2개월 공사 연장 및 공사비 증액 요청 공문을 발송했다고 합니다. 2개월 공사기간 연장한 사유는 코로나 팬데믹과 화물연대 파업이라고 해요. 그리고 삼성물산이 증액을 요청한 공사비는 1,560억원이라고 합니다 공사기간도 늘어나고 공사비도 증액을 요청하다 보니까 내부반발이 많을 것 같습니다.
일단 입주 연기가 확정은 아니지만 만약에 연기된다면 어떻게 될까요? 입주가 2013년 8월에서 두 달 연기되면 2023년 10월부터 입주가 진행됩니다. 보통 이런 식으로 10월부터 입주한다 그러면 10월 말부터 입주를 하더라고요 그러면은 10월 말부터 3개월 정도 입주기간 잡으면 아 이거 1월 말까지 영향권에 있겠구나?! 문제는 얘가 1월 말로 말까지 입주 기간이 잡히잖아요. 강남과 서초구 투자자한테는 최악의 소식이 된다는 겁니다.
갭 투자자는요 항상 겨울방학을 조심해야 됩니다. 이때는 신축 아파트 입주물량이 많이 몰려 있기 때문에 전세가 하락이 항상 동반돼요. 언제나 투자자가 불리한 시기라는 거죠. 전세가격 하락에 파는 사람은 많고 사는 사람은 없는 시기라는 겁니다. 문제는 이런 예민한 시기에 금리가 높고 입주물량이 더욱 더 많이 몰린다면요 레버리지를 극대화한 투자자는 이때 못 버티게 되는 거예요.
하지만 올해 연말 서초구와 강남구는 위기가 불가피할 것 같아요 반포 래미안 원베일리 2개월 입주물량 연기되면서 겨울 시즌에 입주를 하게 됐고요. 이 와중에 개포동 지역에서 무려 6702세대가 2024년 1월에 입주를 하게 됩니다. 그럼 얘가 연결이 되는 거예요 2013년 10월부터 반포 래미안 원밸리 얘가 거기 끝나갈 무렵에 DH 포스트의 아이파크가 또 2024년 4월까지 입주를 하게 되면요 5개월 동안 강남3구 전세값을 쑥대밭으로 만들어 버려요.
재건축 이주가 만든 역대급 매매 전세 시세 특히 전세계약에 만기가 다가옵니다. 그래서 올해 말에 강남구 서초구에서 5억 이상 역전세 맞은 임대인이 속출할 거예요. 왜냐면 20억 22억에 전세계약 체결한 거 뭐 11억 12억 10억 이렇게까지 낮았을 가능성이 있잖아요. 직접적인 입주물량이 늘어나면 10억이 뭐예요 그것도 깨질 가능성이 있다는 겁니다.
그러면은 역전세 10억 어디서 발현하겠습니까? 이건 안 되는 거예요. 그래서 폭락할 수밖에 없더라 그래서 이제 2년 전에 과감하게 갭투자 똘똘한 팀 있고 갭투했던 사람들이 가장 큰 실패를 맛볼 것이고 강남불패 신화도 이때 같이 무너질 거라는 겁니다. 그래서이 지역의 2년 전에 투자한 사람을 선택을 해야 돼요. 대출 가능 여부를 미리 체크해야 된다는 거죠. 그래서 뭐 이제 스트레스 테스트 같이 현재 전세 시대에서 막 2-30% 낮아졌을 때 어떻게 대응할 것인가 미리 시나리오를 짜야 돼요. 근데 딱 봐도 답 없을 것 같죠? 그러면은 초초급매로 이번 여름이나 가을 중에 매도를 해야 된다는 거죠. 겨울이 오기 전에 추워지기 전에 매도해야 돼요. 그 이후에 매도해 버리면요 거래가 안 된 상태에서 속절없이 추락하게 돼 버립니다.
서초구 강남구 역전세를 막을 방법은 없나요? 제가 생각할 땐 원칙적으로 몸 막을 것 같아요. 일단 2년 전 전세 시세가 비정상적으로 높았어요. 이주비 대출이 과감하게 나오면서 그 지역 전세 시대를 껑충 뛰어올려 버렸죠. 제가 볼 때 매매 값 수준까지 올라간 것이 꽤 많은 것 같아요. 그리고 15년 만에 강남권 최대 입주물량이 몰렸습니다. 그리고 2008년 이후 가장 높은 기준금리가 유지되고 있다는 거죠.
그래서 충격을 줄일 방법을 그나마 좀 찾아보면요. 아 입주물량이 쏟아지기 전으로 한 3차례 75bp 정도 금리 인하가 나오게 되면 저희 시장 금리의 중요성을 강조드리고 시장금리 앞자리가 바뀔 때 사람들이 심리가 영향을 준다 말씀을 드렸어요. 그래서 세 차례 정도 금리인하가 되면 예금금리가 2% 후반까지 낮아지고요. 전세자금대출도 3% 중후반이 나오게 됩니다. 이렇게 될 경우에는 조금 충격을 줄일 수가 있어요.
아까 전세대출금리는 전세 수요와 연관되고 신축 아파트 입주시기에 전세 수요 증가를 볼 수 있기 때문에 그나마 좀 충격을 줄일 수 있을 것으로 예상을 하고 있는데 지금 해외 연준을 중심으로 해서 올해 과감하게 연내 금리나 가능성이 시행될 가능성을 좀 많이 전망이 나오고 있지만 이거는 그냥 참고상이라고 말씀을 드렸어요.
솔직히 강남구 서초구 무려 5개월 동안 강력한 역전세 압력을 받는다는데 집값 많이 떨어질 것이고 그럼 다시 한번 심리 크게 위축되고 다른 지역도 영향받을 수 밖에 거의 없거든요. 근데 제 생각은 이렇습니다. 일단 원밸리 입주 시기가 아직 확정이 안 됐어요. 연기될 가능성이 높고 그 높을 가능성이 높을 가능성을 감안 해서 글을 작성했습니다.
그리고 또 하나 중요한게 원래 입주물량이라고 무조건 집값 폭락은 아니라고 말씀드렸어요. 금리 수준에 따라서 달라지는데 1년 뒤 금리는 더욱더 알 수가 없다는 거죠. 그래서 계속 강조드리지만 내 집 마련은 본인 전세 만기 시점이 가장 좋은 시기라는 겁니다. 특정 시점에 바닥을 잡지 마시고요. 전세 만기 시점에 내가 원하는 집이 저렴하게 나왔다고 판단되시면 그 상황에서 최대한 깎아서 내집마련 하시라는 거죠.
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