2023년 1월 2일 오전 11시 40분 언론 속보가 발표가 됐습니다. 강남 3구 용산구를 빼고 부동산규제를 싹 푼다는 소식이었죠 또한 지역규제뿐만 아니라 추가로 중요한 규제 완화방안도 이번 기사에 포함이 됐습니다. 어떤 내용이 있는지 부동산 시장이 어떤 영향을 줄지 같이 정리를 드리겠습니다.
강남 3구 용산 빼고 무정부 때 부동산 규제 싹 푼다. 출처는 여권 고위 관계자라고 합니다. 강남·서초 송파 강남 3구와 용산구를 제외하고 부동산 관련 규제를 몽땅 해제한다고 합니다. 그런데 어떤 걸 풀 거냐, 투기지역, 투기과열지구, 토지거래허가구역 전면 해제가 유력하다고 기사에 나와 있습니다.
기사에서 언급된 세 가지 규제 '투기지역'과 '투기과열지구', '토지거래 허가구역' 이 중에서 토지거래 허가구역은 뒤에서 설명해 드리고 강남 3구와 용산구를 제외하고 모두 다 해제가 거의 확실시된다는 '투기지역'과 '투기과열지구'에 대해서 한번 알아보겠습니다.
투기지역은 현재 16곳 서울 자치구의 지정이 되어 있습니다. 투기과열지구 31곳 보다 더 범위가 좁습니다. 그래서 어디 지정됐느냐 보면 한강과 인접한 한강 이남 지역은 대부분 지정이 되어있습니다. 강북지역에서는 마포구 용산구 성동구 중구 종로구 동대문구 노원구 등이 지정이 되어 있습니다.
기사 내용을 봤더니 투기지역으로 지정되면 양도세를 '기준시가'가 아닌 '실거래가'를 부과하는 등 징벌적 세제가 적용된다고 나와 있습니다. 이거 보고되게 헷갈리시는 분이 많은데 이미 모든 부동산 양도세는요 2007년부터 실거래가로 적용이 되어 있습니다. 그래서 현재는 투기지역은 사실상 의미가 없는 규제입니다.
투기지역만 적용됐던 규제들이
정대상지역, 투기과열지구에도 적용
두 번째는 투기과열지구 해제입니다 현재수도권 지역의 31곳이 지정되어 있죠 서울시 전체하고 광명시 과천시 성남시 분당구와 수정구 그다음에 하남시가 지정이 되어 있습니다. 현재 남아있는 규제 지역은요 조정 대상 지역과 투기 과열지구가 같이 지정이 된 상황이에요. 이 투기 월 지구와 강력했었던 이유는요 바로 대출규제 때문에 그렇습니다.
투기과열지구는 서초구 강남구까지 싹 다 풀어도 주택시장이 1도 영향을 못 줄 겁니다. 그래서 뭐하러 강남 3구, 용산구 빼고 투기과열지구를 남겨 놓을까 궁금하시죠. 그래서 이것 가지고 그 기사에서 표현한 것처럼 규제를 싹 다 푼다고 이야기하기에는 좀 무리가 있습니다. 근데 기사에서는 "투기과열지구는 규제지역에서 풀리면 주택담보대출과 세제, 청약, 거래 등 집을 사고파는 좋은 과정에서 규제가 완화된다. 특히 양도세 취득세 종합 부동산세가 크게 줄어든다.
이게 줄어드는 것은 조정 대상 지역해제거든요, 근데 기사에서는 조정 대상 지역 관련된 내용은 없이 투기과열지구하고 투기지역만 푼다고 이야기가 되어 있습니다. 그래서 해당 기자가 기사를 작성한 두 가지 가능성을 유추해보겠습니다. 정보원이 기자님 당신한테만 말해 줄게요 투기과열지구와 투기지역 강남3구와 용산국대고 다 풀 겁니다 그리고 충분히 가능하거든요 그런데 기자가 마침이 내용이 초겨울 대상지역까지 다 풀릴 것처럼 착각해서 기사를 작성한 사례가 첫 번째 가능성이고요
이번 기사로 강남 3구 제외에 전 지역 규제 해제, 여기에 용산구만 추가가 된 거죠. 왜냐하면 최근에 정부에서 규제 푸는 방안을 보면요 시장 예상보다 좀 강하게 풀어주고 있거든요. 어느 정도 규제가 정도 풀어줄 거다 예상하는 게 예를 들어 언론을 통해서 나오는데 실제 정부에서 규제 완화책 나오면 예상했던 것보다 더 과감하게 풀어주고 있습니다.
그리고 토지거래허가구역 해제 추진 이야기도 나왔습니다. 정부가 부동산 규제를 대폭 풀면서 서울시의 권한인 토지 거래하고 구역도 해제될 가능성이 높아졌다고 이야기를 했습니다. 현재 서울시의 토지 거래 허가 지정된 곳에 청담동, 삼성동, 대치동과 잠실동 지역이고요 압구정 아파트지구 여의도 아파트지구와 인근 단지 목동 택지개발 사업지구와 성수 전략정비 구역이 있습니다.
먼저 청담동 삼성동 대치동 잠실동 지역은요 6월에 재승인 여부가 결정됩니다. 압구정동 여의도 목동 그리고 성수 전략정비 구역은 4월에 재정비를 앞두고 있습니다. 1년마다 재검토를 하는데 오세훈이 이젠 본인이 당선되고 나서도 이걸 계속 연장을 해왔어요. 그래서 제 작년 10월 달엔가 서울시 국정감사에서 이거 좀 규제 푸는게 좋을 것 같다라고 말했는데, 오세훈 시장이 부정적으로 답변하면서 건들지는 않았습니다.
근데 이번에 규제 풀면서 이 토지 거래 허가구역해제도 진행되지 않을까 이런 기대감이 나오고 있습니다. 국토부에서는 바로 보도해명자료를 발표했습니다. "지역 해제는 확정된바 없습니다. 규제지역은 주거 정책 심의위원회 심의, 의결을 거쳐 확정되는 사항으로 규제지역 해제 여부 등을 관해서는 확정된 바 없으며, 추측정보 보도를 자제하여주시기 바랍니다."
투자수요가 유입될 때 전셋값이 안정될 때 들어올 텐데 집값은 어떻게 될까요? 투자 수요가 유입될 때 모든 수도권 아파트의 집값이 변하지 않습니다. 반등하는 순서가 있습니다. 그 순서에 대해서 여러분이 꼭 알고 계셨으면 좋겠습니다. 자 서울에서 일부 지역이 하락이 좀 멈춘듯한 신호를 보이긴 하지만 여전히 전셋값의 추락이 이어지고 있고 초급매가 계속 늘어나는 안 좋은 상황 가지고 있습니다. 여기에 정부가 1월 중에 규제를 대폭 풀면서 뭔가 분위기 반전을 꾀하려는 것으로보입니다.
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