강남, 용산 빼고 규제 다 풀린다
강남 3구(서초, 강남, 송파)와 용산을 제외하고 규제를 다 푼다고 합니다. 즉 서울에서도 비싼 지역인 마포, 강서, 노원 등의 부동산 규제가 다 풀리는 겁니다. 왜 이 지역들 마저 규제를 푸는가 생각을 해볼까요?
2022 작년도 집값 하락률을 보여주는 이미지입니다. 빨간색 부분이 규제 유지 지역입니다. 서울에 평균 집값 하락률이 7% 정도 됐었는데 단순히 하락률이 낮았기 때문에 이곳의 규제를 풀지 않는다. 그렇게 보기는 어렵고요 수요가 살아있다고 보고 있는듯 합니다. 만약에 강남과 용산 같은 경우에는 대출이 풀리거나 규제가 풀리게 되면은 그곳에 집을 사고 싶어하는 사람들이 아직은 있다고 판단을 하는 겁니다.
그래서 이제 쉽사리 좀 풀지 못하는 거구요, 다른 지역 같은 경우를 보게 되니까 용산 강남 서초를 제외한 지역을 보게 되니까 뭐 이곳은 풀어도 집값이 올라갈 것 같진 않다고 판단했습니다. 오히려집값이 뭐 11%, 12%,9% 떨어진 지역들이 많다 보니까 생각보다 하락률이 조금 큰데 이거 하락률을 조금 낮춰서 경착륙이 아니라 연착륙을 좀 이끌어 내야겠다는 생각이 들었던거 같습니다. 그런 의미에서 좀 규제를 풀어야겠다는 확신이든거 같습니다.
여기까지는 이제 표면적인 국토부에서 얘기하는 표면적인 이유고요, 우리는 알고 있죠! 결국에는 규제를 풀려고 하는 게 세금 때문에 그렇습니다. 부동산 세수가 서울 같은 경우에 1.3조 비었다고 합니다. 1.3조의 세금이 줄어들었기 때문에 이 세금이 줄어들면 당연히 안 좋겠죠. 그래서 세금을 조금 더 거두려고 거래를 활성화하려고 한 겁니다. 그래서 표면적인 이유와 근본적인 이유를 좀 알고 있으면 우리가 접근하는데 도움됩니다.
국토부 장관이 규제 해제를 얘기하면서 "지금 하락 속도는 굉장히 빠르다."라고 했습니다. 정부에서 바라는 것은 급격히 떨어지는 그래프가 아니라 완만하게 가는 걸 바라는데, 실질적으로는 지금 급하게 떨어지고 있습니다. 그래서 정부에서 생각할 때는 지금 하락 속도가 굉장히 빠르다 그래서 이 하락 속도를 막기 위해서약 간 경기부양책규제를 푼다. 그렇게 얘기를 한 겁니다.
정부랑 금융 당국에서 약간 놓친 게 뭐냐면 결국에는 이 집값을 반등시키려면 또는 집값 하락 폭을 줄이려면 매수자가 움직여야 합니다. 수요자가 움직여야 집값 하락이 줄어드는데 규제가 풀리면 어떤 혜택이 있나 봤더니 결국은 매도자가 좀 유리한 혜택입니다. 표를 보면 양도소득세 최대 30%까지 중과되던 것이 없어집니다. 당연히 매도자에게 좋습니다. 그리고 주택담보 비율 LTV 규제가 완화되죠 제 1주택자랑 무주택자는 규제지역에서 40~50% 정도밖에 못 받는데 규제가 해제되면 대출이 70%까지 나옵니다. 이거는 매수자가 좋은 거 아니에요.
하지만 아까 말했던 대로 DSR 이 묶여 있기 때문에 이 70%를 다 받을 수 있는 게 아니라 나의 연봉이 높아야지만 가능합니다. 그래서 일반적인 사람들은 대부분 40~50% 정도밖에 대출을 받을 수 없습니다. 그러면 그 전에 있던 ltv 50%랑 별반 다를 게 없게됩니다. 체감 상으로 이제확 와 닿지가 않는 겁니다.
최근에 분양했었던 이제 강동구 둔촌주공아파트 여러분 관심이 많았었던 그 경우에는 가격이 싸지 않고 거의 주변 시세랑 비슷하다 보니까 사람들이 고민했습니다. 사는게 좋은 것인가 안 하는 게 좋은 아닌가 당첨이 됐을 때 계약을 또 하는 게 좋은 것인가 안하는 게 좋은 것인가 뭐 여러 가지 계속 고민하게 되는데 결국에는 가격이 장점 있지 않았기 때문에 지금 일부 평형에서는 미달이 났습니다.
예전 같았으면 이거 경쟁률이 엄청나게 났을 겁니다그런데 지금 상황에서는 집값이 떨어지다 보니까 예전 기준으로 책정한 분양가가 상대적으로 비싸 보이는 거죠 그래서 전반적으로 보게 되니까 규제가 풀려도 매수자 입장에서는 크게 득이 되는 게 있나요 뭐 LTV 가 늘어난다 DSR이 풀리지 않으면 소득이 높지 않은 사람한테는 결국에는 똑같은 효과입니다. 뭐 LTV가 늘어나지 않은 거랑 똑같은 거죠. 그래서 보게 되니까 규제가 풀려도 매도자들이 편하지 매수자들이 좀 살아날 만한 장점 있어 할 만한 그런 사항이 없다 그렇게 보면 됩니다.
여론조사를 보니까 2023년 올해 주택가격 전망에 77.7%가 하락을 한다고 얘기하고 있습니다. 상승한다고 얘기하는 사람이 10% 그러니까 10명 중의 7명은 하락 한 명은 상승 이렇게 얘기하고 있는 거예요. 서울·경기 인천 지방 5대 광역시 지방 모두 다 보더라도 비슷한 비율이에요. 특히 서울 같은 경우에는 상승한다는 비율이 더 적고 이제 하락한다는 비율이 더 큽니다. 왜냐하면 그동안 집값이 많이 올랐기 때문에 이건 이제 일반인들의 여론을 좀 조사해 본 거고요.
일부 단지에서는 최고점 대비 50% 하락한 단지가 나올 수도 있습니다. 이미 잠실은 뭐 40% 넘게 하락을 하고 있죠! 그래서 꼭 잠실뿐만 아니라 여러 단지들을 찾아보면 지금 40% 정도 떨어진 곳은 많이 나와 있어요. 그래서 최고점 대비 50% 정도 하락한 단지도 나올 수 있습니다. 한 곳만 보지 말고 시야를 넓히면 좋아요. 우리가 집값이 모든 지역이 동일 하게 떨어지진 않습니다. 그래서 여러분이 좀 폭넓게 봐야 돼요.안 떨어지는 데를 계속 보고 있을 필요는 없습니다.
떨어지는 곳이 싸게 최고가 대비 뭐 한 50% 저렴하다 그러면 우리가 한번 노려볼 만 하다는 겁니다. 부동산 시간을 들여 공부하는 이유가 싸게 사기 위해서 그런 겁니다. 단돈 1억이라도 싸게 사기 위해서 뭐 5천만 원이라도 싸게 사기 위해서 하는 거기 때문에 계속적으로 시간을 쏟고 좀 관심을 두고 내 집 마련을 언제 가장 싸게 할 수 있나 어느 타이밍에 내가 사야 좀 저렴한 가격에 사나 그런 것들을 계속 연구를 좀 해봐하는 시점이라 생각합니다.
한 번 정리해보자면 서울에 강남 3구와 용산을 제외하고 규제가 풀릴 수 있을 것 같다. 그런데 그 규제가 풀리더라도 대출이 무조건 70% 나오는 것이 아니라 DSR 규제는 유지하기 때문에 대출은 여전히 잘 나오지 않는다. 그러면 매수자들 입장에서는 장점 있는 규제 해제가 아니다. 매수자들이 쉽게 움직이지는 않을 것 같다. 약간은 정부가 원하는 경착륙이 아니라 연착륙으로 이어질 수는 있지만 그래도 이게 대세의 흐름을 바꾸기에는 조금 역부족이지 않나 그렇게 생각을 해봅니다.
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