최근 은마아파트와 잠실주공 5단지에 생긴 일 한번 알아보겠습니다. 제가 단기적으로 시장을 전망할 때 활용하는 게 있습니다. 앞으로 집값이 오를까 내릴까 봐 먼저 전셋값 흐름을 보고 있습니다. 지금 급락의 주요 원인이 바로 이 전세 시대죠. 두 번째는 시장금리입니다. 예금금리와 대출금리 변화를 체크 드렸는데 요즘 이와 관련돼서 포스팅을 주기적으로 하고 있습니다. 마지막으로 오늘 다룰 내용인 은마아파트와 잠실주공 5단지에 시세 변화입니다.
가장 먼저 하락하고 가장 먼저 상승하는 아파트 단지 대치동에 은마아파트와 잠실주공 5단지입니다. 이 두 개 아파트 단지는 저는 서울 아파트 시장에 '바로미터'라고 말씀드렸습니다. 이 두 개의 아파트 단지가 같은 방향으로 움직일 때 서울 아파트 시장이 따라갈 확률이 굉장히 높다고 강조되었습니다. 제 경험상 두 개 아파트 단지가 동시에 움직일 때 역행하는 경우는 거의 없었다고 보고 있습니다. 그리고 이 두 개 단지와 비슷하게 움직이는 아파트 단지가 바로 잠실지역에 있는 엘스, 리센츠, 트리지움, 레이크팰리스 단지들입니다.
자 최근 주택시장 흐름을 보면요. 고점 대비 30% 이상 하락한 매머드 단지가 매머드급 단지가 하락을 주도하고 있죠! 이런 단지들은 작년 9월부터 급락세가 나타났습니다. 최근에는 이런 단지들의 거래가 유입되고 있죠! 자 그런데 그동안에 거의 하락하지 않았던 인근에 있는 중소 규모 단지들이 있습니다. 겨울철 12월부터 본격적인 내림세가 나타나고 있고 매머드급 단지보다 더 큰 폭이 하락으로 실거래가 종종 신고되고 있죠!
그런데 그 매머드급 단지 급락이 어떻게 시작됐는지 혹시 기억나시나요? 제일 먼저 작년 7월에 헬리오시 티가 20억 밑으로 밑으로 하락했다는 소식으로 시장 변화 소식이 언론을 통해서 퍼지기 시작합니다. 그리고 9월부터 26억을 넘었던 은마아파트가 20억이 깨졌다는 소식을 들면서 시장이 급랭하기 시작해요. 그 비슷한 식의 잠실 '엘,리,트,레' 아파트도 고점 대비 하락 폭이 치렁이 넘는다는 공포 섞인 기사가 나오기 시작합니다. 그래서 수도권 아파트의 본격적인 급락은요 은마아파트와 잠실지역부터 시작된 것 여러분도 잘 아실 겁니다.
얼마나 심리가 위축되었는지 잠실 주공 5단지나 은마아파트 모두 다 제1건축 사업 진행이 호재가 있었음에도 전혀 하락을 맞지 못하고 오히려 이런 호재 발표 이후에 추가 급락하게 됩니다. 잠실지역 급락 소식은요 다른 재개로 빠르게 확산이 됩니다. 그래서 강동구 지역 그 매머드급 대단지 중심으로 급락세가 본격적으로 시작되고요. 성남 지역과 위례 지역도 폭락세가 나타납니다. 그리고 시차를 두고 최근 들어서 강남지역과 서초지역도 무너지고 있죠!
그래서 잠실주공 5단지 하고요 은마아파트의 가격 변화를 검사하면요. 앞으로 부동산 시장의 방향을 예측하기가 굉장히 쉽습니다. 두 개 단지가 동시에 움직임을 보면 아 앞으로 수도권 시장이 이렇게 움직이겠구나 이걸 사례를 보시면요 좀 이해가 쉽게 될 겁니다. 자 먼저 2010년부터 2013년 대세 부동산 하락기 있죠! 자이 하락기간 2012년부터 2013년 하락 폭이 굉장히 가팔랐거든요. 자 그리고 나서 2014년부터 서울 아파트값이 회복하기 시작했습니다.
이때 은마아파트하고 잠실 쪽은 5단지 어떤 식으로 움직였을까요? 대표적으로 은마아파트를 보겠습니다. 은마아파트는요 이때도 선행성을 보여주게 됩니다. 2011년 2월에 9억 8200만 원이었던 은마아파트 전용 76 제곱미터는요 2011년 12월 그의 말에 8억 2천으로 1억 6천만 원 급락하게 됩니다. 그리고 나서 1년 뒤에는요 1억 천만 원 정도 하락해요 하락 폭이 2012년부터 2011년이 더 가팔랐습니다 그런데 2012년 12월을 마지막으로 은마아파트는 반등하게 됩니다. 그래서 2013년 5월에는 8억까지 올라가게 되죠!
다른 지역은 2013년에 계속 급락세가 이어졌지만, 은마아파트는 2012년 2월에 반등이 시작된다는 거죠. 부동산 시장 반전은요 은마아파트 상승으로부터 시작됐습니다. 2018년 9월에요 은마아파트가 18억 5천까지 거래가 됐는데 2019년 2월 헬리오시티가 가장 극심했던 상황에서 14억 8천까지 4억 가까이 급락을 하게 됩니다. 자 그런데 두 달 뒤에 은마아파트가 16억 5천까지 찍어요. 그 이후에 두 달 뒤에 다시 18억까지 지속하는 다는 거죠.
은마아파트가 먼저 v자로 반등하고 나서 수도권 아파트 시장이 어떻게 됐다? 대급등이 나타나면서 12/16 부동산 대책을 부르게 됩니다. 은마아파트가 먼저 떨어지고 먼저 반등을 했던 것이 2019년 헬리오시티 상황에서도 재현된 거예요. 은마아파트와 잠실 주공 5단지 실거래가도 한번 보겠습니다. 은마아파트 최근에 등록된 전용 76제곱미터 고점 대비 30.7% 하락한채 거래가 됐습니다. 잠실주공 5단지도 고점 대비 28.4% 하락한 채 거래가 됐어요. 서울 지역 랜드마크 단지 하락률과 비슷한데요. 여러분들이 검사할 수 있게 이런 하락률 있잖아요? 작년 11월에 형성된 저점입니다. 여기서 더 낮아지지 않고 있어요.
이 두 개 단지에 일어나는 가장 큰 변화는요 바로 거래량입니다. 잠실주공 5단지 거래량 변화를 한번 볼게요. 작년 6월부터 11월 5개월 동안 거래량을 보면요 8건이 등록됐습니다 굉장히 적은 거죠 근데 작년 12월 한 달 거래량이요 8건입니다. 1월 거래량도 3건이 등록되고 있고 계속 거래가 이어진다는 소식이 전해지고 있습니다. 과거 급락 때와 지금은 거래량이 차이를 보이고 있습니다. 잠실 주공 5단지하고 은마아파트는요 그렇게 시장 변화가 빨라서 일주일만 지나도 옛날 매물이라서 찾기가 어려워요. 일주일 사이에 등록된 매물 중에서 가장 저렴한 게 24억 천입니다.
은마아파트도 비슷한 상황입니다 작년 1월부터 10월까지 거래량 봤더니 18건이 등록됐습니다. 매머드급 대단지가 이 정도 거래를 하면 거의 거래 멸종입니다. 그런데 올작년 11월부터 12월까지 거래량 봤더니 17건이 등록됐습니다. 11월 달 12월 2개월 거래량이 하락기간 10개월 거래량과 비슷하다는 거죠. 은마아파트의 호가 변화도 나타나게 됩니다. 거래가 계속 붙으니까요.
자 그래서 작년 12월에 18억 2000에 가장 저렴하게 매물 거래가 됐었는데 현재 제일 저렴한 호가 봤더니 18억 9천만 원입니다. 얘도 좀 날짜가 지난 거예요. 지금 보면 19억대 통증을 일반적으로 보셔야 합니다. 그래서 지금 아 잠실 지역 중심으로 분위기가 다소 달라졌다 이런 얘기가 나오는 게 거래도 붙고 있고 호가도 꾸준히 올라가는데 이 올라간 호가에서도 거래가 조금씩 붙고 있다고 하더라고요.
그럼 이것을 어떻게 해석해야 할까요? 저희가 예전에 마차 이론 말씀 드렸죠 정부가 부동산 시장이 침체하면 채찍을 휘두른다. 어떤 채찍이냐면 규제 완화 채찍을 휘둘려서 다주택자한테 집 좀 사라고 강요를 하게 됩니다. 그러면은 잠실 주공 5단지하고 은마아파트에 거래가 붙고 효과가 올라간다는 거나 이렇게 해석하셔도 돼요. 다주택자 중 일부 움직임이 나타나고 있다는 거죠.
아 규제 왜 안 풀었잖아! 송파구 지역 강남구 지역은 여전히 조정대상 지역 투기과열지구로 지정됐잖아! 먼저 투기과열지구 10억 초과 주택의 LTV 50%를 적용하면서 대출이 가능한 아파트로 바꿨습니다. 또한 종합부동산세 개편안이 나왔어요. 그래서 2주택자까지는 중과세율을 적용하지 않고 공정시장가액 비율도 문재인 정부 시기보다 낮췄으며 공시가격도 현실화 방안도 재설정하기로 했죠!
그래서 이제 다주택자로서는 이런 보유세에 굉장히 예민한데 보유세 부담이 낮아지다 보니까 그래도 좀 매수 수요가 유입된 겁니다. 마지막으로 가장 큰 걸림돌이 취득세 중과 배제 방안도 나왔잖아요. 이런 것이 복합적으로 작용한 것으로 보입니다. 자 물론 이것이 당장 집값이 오른다는 이야기는 아닙니다. 대부분의 수도권 지원 하락세가 이어지고 있고 하락의 근본 원인은 바뀌지 않고 있다는 거예요.
전세값은 계속 추락 중입니다. 2월에도 입주물량이 많고 그 입주물량 10채 중 7채가 수도권에 몰려 있습니다. 그래서 입주물량이 몰린 1월부터 3월까지 추세는 바뀌지는 않을 겁니다. 하지만 여러분들 꼭 검사하셨으면 좋은 게 있습니다. 폭락 시작을 알렸던 단지들이 소폭 반등한 것은 꼭 체크를 하셔야 하고 특히 잠실동 5단지하고 은마아파트 시세는 사람들이 계속 체크를 하시면서 얘네들의 어떤 흐름으로 움직이겠는지 그리고 내 집만 한 전략에도 꼭 배합하셔서 활용하시면 저는 큰 도움이 되실 거라고 생각을 합니다. 최악의 부동산 급락장에서 무엇인가 이루시라고 말씀드렸습니다. 시장이 과거보다 굉장히 빠르게 움직이고 사이클이 빠르다. 항상 명심하세요!
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