올해 1월 5일부터 시행된 재건축 규제와 안이 있습니다. 바로 재건축 안전진단 기준 완화방안이었죠. 그 이후 엄청난 변화가 나타나고 있습니다. 부동산에 관심이 있다면 반드시 알아야 될 내용은 오늘 포함하고 있습니다. 예전부터 계속 강조드린 것이 바로 '재건축 규제는 부동산 과열 시기에 강화되고 부동산 하락장에서 대폭 완화된다.' 현재 부동산 하락장이기 때문에 부동산 규제 특히 재건축 규제가 대폭 완화되고 있다는 것입니다.
지난 5일부터 시행된 대표적인 재건축 대목 규제 중 하나가 바로이 재건축 안전진단입니다. 1월 5일부터이 대폭 완화된 안전진단 기준이 시행되고 있거든요. 어떻게 바뀌었고 지금 어떤 영향을 주는지 한번 살펴보겠습니다. 재건축 안전진단은요 사업 진행에 첫 단추입니다. 그래서 일단 우리 아파트 이게 재건축 할 만한 요건에 충족이 됐는지 먼저 그것을 판단합니다.
그것이 충족됐을 경우에 지자체에다가 정비구역 지정을 요청할 수가 있는 거예요. 그래서 일단 우리가 재건축 하고 싶다 일단 안전진단부터 생각을 해야 되는 겁니다. 그래서 지자체가 정비구역을 지정하고 시작하는 재개발과 재건축다는 점이 바로 이거예요. 그래서 이 안전진단 자체를 통과하지 못하면요. 재건축 시작조차 못한다는 거죠.
부동산 가격 상승 시기에는요 투자 수요가 신축 아파트 중심으로 몰려가면서 신축 중심의 급등세가 나타나게 됩니다. 그러면서 신축과 구축의 가격 차이가 확대가 되죠. 그러면 구축 아파트 주민들의 가만히 있겠습니까? 배합하겠죠. 그러면서 우리도 재건축에서 신축 아파트 만들자 그래서 우리도 안전진단 신청하자. 그래서 안전진단 신청이 본문을 이루게 됩니다.
이런 움직임이 확산되면요. 구축 중심의 상승세가 확대가 됩니다. 당연하죠! 신축이 다 오를만큼 화가 나서 뭐 투자할 거 없나 찾아봤더니 인근에 구축에서 재건축을 추진한다네? 신축 아파트하고 가격 차이가 많이나요. 먹을게 많아 보이죠. 그래서 투자 수요가 유입이 됩니다. 그래서 정비사업 기대감이 높아질 때는요. 신축보다 구축 아파트 상승세가 더 높게 됩니다.
그러면은 모든 구축구 아파트가 전부 다 들고 일어나서 정비사업 하고 싶다고 이야기하게 되면 전 국토 집값이 다 올라가 버리잖아요. 그래서 이것을 통제하는 것이 안전진단 평가 기준 조정입니다. 그래서 이렇게 추진했던 단지들이 으쌰으쌰 추진했는데 안전진단에 속속 탈락하네? 그건 단지들도 다른 단지들도 추진하려다가 일단은 스톱이 되어버리면서 구축 아파트 상승세가 주춤해진다는 겁니다.
그래서 1월 5일 이전에 안전진단 평가 항목별 가동치를 보면요. 문재인 정부에서는 구조안정성 비중이 50%나 됩니다. 박근혜 정부에서는 20% 밖에 안되고, 이명박 정부에서도 40%인데 문재인 정부에서 무려 50%를 올려 버렸네요? 이 구조 안정성이 뭐나면 무너질 위험은 있지 않으면 그냥 살아라는 얘기잖아요. 그래서 부동산 과열 시기에는 이 구조안정성 비중이 크게 올라가고, 주거환경 비중이 크게 낮아지는 특징을 보이게 됩니다.
그래서 1월 5일부터 바뀐 내용을 보면요. 일단은 구조안정성 비율이 50%에서 30%로 크게 낮아지고요. 주거 환경 비율이 15%에서 30%를 껑충 뛰어 올라가고, 설비 노후도도 25%에서 30%로 올라가게 됩니다. 그럼 당초에는 무너질 가능성만 있을 때 재건축하게 해줄게 해서 무너질 가능성은 별로 없지만 아파트 추천하는 심각하고 녹물이 많이 나오고 뭐 그리고 누수가 많은 경우에는 재건축을 하게 해주겠다 이런 식으로 방향을 바꾸게 되는 겁니다. 그래서 노후아파트 단지에서 재건축을 원하면 대부분 통과 가능한 수준으로 맞추게 됐다는 거죠.
또한 조건부 재건축 판정 기준도 축소를 시켰습니다. 그래서 30점에서 55점까지가 조건부 재건축 이였는데 이것을 바꿔서 조건부 재건축이 되려면 45점에서 55점으로 커트 라인을 크게 높이고 그 위엔 전부 다 재건축되는 걸로 다 꺼졌어요. 왜냐면이 조건부 재건축이 나오면 여기서 또 일반적인 시간이 또 많이 소요가 되거든요. 그런 거 없이 그냥 너네들의 사는데 불편하면 재건축을 빨리빨리 할 수 있게 해주겠다로 제도가 바뀌게 된 겁니다.
그리고 안전진단 기존 변경 후 불과 보름만에 3만 가구 넘는 아파트 단지가 통과가 됐습니다. 양천구에서 14개도 단지 24,400 가구가 통과가 됐고요 노원구에서 4개 단지 7,231개 가구가 통과가 됐습니다. 이게 앞으로 더욱 크게 늘어날 거라는 거죠. 자 수도권 전체적으로 30년 이상 지난 재건축 연예인 도래한 200가구 이상 아파트 단지는요 총 1120개 단지나 됩니다.
또한 현 정부와 서울시는요 재건축에 대한 인식이 그전 정보와 많이 달라요. 이전 정부는 재건축을 사익을 위한 건축사업으로 분류를 했습니다. 그리고 부동산 과열의 원인으로 지목했죠. 솔직하게 맞는 거예요. 모든 아파트 가격 불안은 재건축으로 시작됐기 때문에 하지만 현 정부나 아파트 공급의 핵심 역할로이 재건축 사업을 보고 있고, 주택공급 계획에이 재건축을 통한 공급 증가 효과를 체크를 하고 있었습니다.
게다가 서울 지역은요 이제 고덕강일 지구를 끝으로 더 이상 공공택지가 없습니다 없단 말이에요. 그래서 저희가 예전에 부동산 대세 하락기에 보면은 1990년대하고 2009년부터 2013년 있잖아요. 이때 대세 하락기가 왜 있었냐 서울 지역의 공공택지에서 공공중심으로 저렴한 분양가에 단기간에 쏟아냈었거든요. 그렇게 쏟아내다 보니까 굳이 비싸게 기존 주택을 탈 필요가 없었다는 말입니다.
대표적으로 10년 전에 이 보금자리 주택 강남 보금자리 주고 국민평수 기준으로 3억대 분양했던 거 아시죠? 미사지구도 3억 1천만원에 분양을 했어요. 그렇게 저렴하게 많은 양을 분양하다 보니까 기존 주택 살 이유가 없고 가격이 계속 떨어졌는데 일단 두 개 다 핵심은 서울 지역의 신규 공급이 많아야 된다는데 지금은 그렇게 공급이 많이 늘어날 수 없는 환경이라는 겁니다.
그래서 정부가 이런 공급 증가의 한계가 있기 때문에 부동산 시장 과열이 있을 때까지 지속적으로 재건축 사업장을 늘리는 전략을 선택할 것으로 보여집니다. 안전진단 통과가 그 지역 아파트 가격을 올릴까요? 일단 목동의 대표적인 사례가 있죠. 안전진단 기준에서 통과했는데 고점 대비 6억 1000만원 하락했습니다.
16억 8천까지 갔던게 10억 7천만원까지 떨어졌습니다. 목동 신시가지 14단지였죠. 일단 저는 이렇게 생각을 합니다. 현재 고금리 상황에서는 이런 재건축 규제 완화방안 그리고 재건축 추진 상황에 따라서 집값 상승했다는 큰 영향을 못 줄 거라고 봐요. 전체적인 시장 흐름을 그 규제 완화에 따른 아니면 재건축 사업 추진에 따른 영향을 그렇게 많이 미치지 못한다는 거죠. 투자 수요 유입대를 유동성 환경이 부족하다는 거예요.
재건축사업의 진행 기간은요 최소 10년 이상 봐야 됩니다. 그래서 관리처분인가 딱 떨어지고 2주 철거 착공해 가지고 완공까지 보통 6년까지 봐야 되거든요 6년 이상 걸리는데도 있습니다. 그러면은 관리처분인가 이전 단계는 훨씬 더 시간이 소요될 수밖에 없겠죠 근데 현재 은행권의 정기예금 금리가 3.8%예요 낮아져도 3.8%라는 겁니다.
그러다 보니까 초기 재건축 재개발 사업장은요 이렇게 기준금리가 높을 때 수요 찾기가 어렵다는 겁니다. 그럼 여기까지 수요가 들어오려면 금리가 더 낮아지면서 이 극초기 재건축사업장보다 더 이제 사업 속도가 빠른 곳이 가격이 오르고 나서 그 다음 수혜를 받을 수가 있다는 거예요.
왜 여러분들이 안전진단 기준 완화 소식을 알아야 될까요? 이 신속통합기획은요 사업 속도가 굉장히 빠릅니다. 구역지점부터 조합설립 사업시행 인가과정 모두 다 획기적으로 단축을 해요. 그래서 이런 것들이 단축되다 보면 한꺼번에 사업이 진행됐고 기간도 단축되면 영향을 주는 것이 있다는 겁니다.
바로 '이주'입니다. 특히 여러분들 재개발이나 재건축이 이주할 때 꼭 체크하셔야 되는게 있는데 모든 이주가 다 집값 불안을 일으킨다는 건 아니에요. 하지만 고층 아파트나 고가 아파트 등 막대한 이주비가 풀리는 사업장의 '이주'는요 주변 전세 가격을 100% 확률로 폭등시키게 됩니다.
직각 급등 시기에는요 언제나 주택 멸실이 증가한다는 거 잊지 마시기 바랍니다. 왜냐면 집값 침체 시기에 재건축 규제를 마구마구 풀어서 이런 정비사업장을 늘려왔고, 걔네들이 즉각 급등 시기에 아무리 규제를 가해도 어차피 정비사업은 진행될 거 아니에요? 그러면은 2주는 진행될 것이고 그 2주 과정에서 집값이 다시 한번 급등할 수 밖에 없습니다.
10년 전에 대세 하락장에서 보시면 전세 가격에 정말로 많이 치솟았거든요. 10년 전 대세 하락장에 보면 매매가격 떨어지지만 전세가격이 계속 치솟고 있었어요. 그런데 왜 전세가이 치솟냐? 일단 두 가지 원인이 지목되는 거예요. 장기간 침체의 분양시장이 올 수 없다면서 공급이 줄어들었다는 논리가 있고, 그것도 맞는 이야기인데 또 하나의 이유는요 정비사업장이 2주 때문이에요.
멸실주택에 늘어나면서 주변 전세 가격을 폭등을 시켜 버립니다. 그래서 안전진단 통과가 시장에 당장 영향을 줄 이슈는 분명히 아니에요. 근데 하지만 시간이 지나면 대규모 2주 지금 안전진단 통과는 단지를 앞으로 계속 늘어날 건데 그들의 대규모 이주는 불가피하다는 거 꼭 잊지 마시기 바랍니다.
글을 줄이며 요약해 보겠습니다. 1월 5일 변경된 재건축 안전진단 기준 완화 그것이 제도 변경 이후에 3만원 넘는 재건축 단지들이 안전진단 통과하는 결과를 만들어냈습니다. 그래서 과거와 다른 신속통합기획으로 빠른 재건축 사업 추진이 가능해졌기 때문에 지금 향후 이주에 따른 영향을 반드시 체크를 해야 됩니다.
하지만 현재 워낙 고금리 상황이고 부동산 시장의 본격적으로 유동성이 들어오지는 않았기 때문에 이 안전진단 통과한 단지들이 뭐 바로 직급이 튀어 오를 것이다. 그런 건 말씀드리지는 않았습니다. 하지만 이주는요 집값 상승을 더욱더 가속화시킬 수 있는 거 꼭 여러분들 체크를 하셔야 됩니다. 앞으로 어떤 단지들의 올라갈 것이고 그 지역의 전세가 하고 매매가의 영향을 줄 것이라는 것을 계속 지켜봐야겠습니다.
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