일요일에 발표된 두 가지 중요한 소식이 있습니다 금리와 관련된 겁니다. 정부 규제가 시장을 바꿀 수 없다고 여러 차례 강조를 드렸습니다 하지만 금리는 다르다는 거죠. 자 1월 8일 일요일 오전 9시에 연합뉴스에서 보도한 내용입니다. 금융당국 과도한 대출금리 인상 막는다. 기사 내용을 좀 살펴볼게요.
금융권의 예금금리 상승이 주춤한 가운데 일부 은행을 중심으로 대출금리가 오르자 금융당국이 과도한 대출금리 인상을 막기 위해 감시 강화에 나섰다고 발표했습니다. 금융당국 관계자는 "현재로선 대출금리를 인상할 당위성이 있는 상황이 아니다"라고 강조를 했죠! 최근 시장금리가 빠르게 낮아지고 있는 점을 주기적으로 강조를 드렸습니다.
정말 폭포수처럼 떨어지는 시장금리가요 매일매일 뚝뚝 떨어지는 보이고 있고 현재도 진행 중입니다. 자 이것이 잘 나타내는 사례가 과거 자금의 블랙홀 역할을 했던 한전채 금리때문입니다. 2022년 11월 7일 날 한년체 3년물 금리가 5.76%까지 올라갔는데 이렇게 높은 채권 금리도 불구하고 수요를 찾지 못해서 계속 유찰됐었어요. 그래서 와 이것 때문에 유동성 효과가 더 크게 왔었습니다.
보세요 일반 시중 은혜와 같은 수준의 신용도를 가진 한국전력에서 채권 5.76%에 발행했는데 유찰이 돼 버렸어요. 그러면은 얘보다 신용도가 낮은 회사들은 발행할 수 있을까요 불가능하겠죠! 그래서 이때는요 기아자동차마저도 채권 발행을 포기를 해버립니다. 물량도 많고 신용도도 높은데 금리까지 높아 버리다 보니까 시중에 돈줄이 말라 갔던 거죠.
자 시중은행이 발행하는 금융채와 같은 신용도를 가진 한 전체 금리가 5.7%였습니다. 어떤 생각이 드시나요? 있는 부동산도 다 팔아서 채권 사야 하지 이런 생각이 드는 겁니다. 실제 부자들이 그것을 행동으로 옮겼어요. 이때 은행 예금 금리는 5.2%까지 치솟았습니다. 사상 유례없는 은행으로 자금이 빨려 들어갔던 시기이기도 하죠!
하지만 현재 한전채의 금리 어떻게 됐을까요 5.76%에서 현재 4.4%까지 낮아졌습니다. 단 두 달 만에 고점 대비 1.362% 포인트 낮아진 거예요. 기준금리는요 11월 7일 이후에 오히려 올라갔고, 11월에 추가 금리 인상 가능성이 있지만 한전채 금리는 더욱더 낮아졌다는 거죠. 자 같은 트리플 a등급인 은행채 금리도 볼게요.
11월 7일 날 은행채 삼중 A 1년물 기준으로 5.114%까지 올라갔는데 현재는 4.1% 수준입니다. 고점 대비 1% 포인트 낮아졌다는 거죠. 그래서 지금 많은 분이 기준금리 인상 기조여서 지금 금리가 계속 올라가는 신축성이라고 말씀드리지 말씀을 하시지만, 실제 시장금리 상황은요 빠르게 금리가 낮아지고 있다. 두 개 채권 금리만 보셔도 이해가 되죠.
은행들의 주요 자금 조달 수단 중 하나인 은행채 금리가 낮아지다 보니까 자연스럽게 은행 예금 금리도 낮아지게 됐습니다. 현재 1년물 최고 무대 금리 적용 예금금리를 보면요 4.2에서 4.3% 수준입니다. 하지만 이미 금융채금리가 4.1%까지 낮아졌잖아요. 예금금리도 2, 3주 이내에 4.1% 내외로 낮아지게 될 겁니다.
그리고 1분기 중에 이런 기사가 뜰 겁니다. 예금금리 4%가 사라졌다. 자 그러면은 사람들 대중 속에 머릿속에는 5%라는 예금 금리가 각인돼 있었는데 3.8 9% 정도 예금을 예금 이자를 제시한다. 그러면 누구는 그래도 예전에 저금리에 비하면 고마운 수준이라고 맡길 것이고 어떤 사람은 일부 그 돈을 빼서 주식이나 부동산 같은 위험 자산에 투자한다는 거죠.
부동산 시장은 이런 자금 흐름을 예상해서 이제 선택하시는 게 좋은 결과를 만들 수 있다. 요즘 이런 질문 많이 받습니다 왜 11월 말 이후에 집값 내림세가 주춤하죠!? 전체적인 내림세는 나타나는데 그동안 하락하지 않았던 단지들이 좀 많이 하락한 주제고 좋아하는 하락을 많이 주저했던 은마 아파트나 잠실지역 내림세에 보면 주춤한 게 여러분도 알고 계실 겁니다.
전 이렇게 생각을 해요 12월부터 시장 금리가 빠르게 낮아지면서 예금에 대한 수요가 줄어들었고, 그 중 일부가 부동산 시장으로 들어갔다고 보고 있스빈다. 계속 금리가 올라갈 거란 공포가 있을 때 하고 '아 이제 고점 찍고 내려올 거다'라는 전망이 강할 때 하고는 자산시장이 다를 수밖에 없는 거예요.
10월달 11월에 한 전체 금리가 5.7%까지 올라갔으면 사람들이 안 샀단 말이에요 금리가 더 올라갈까 봐! 근데 이제는 분명하잖아요. 아 채권금리는 계속 내려지는 추세구나 그러다 보니까 KT 회사채나 포스코랑 올 초에 발행했던 회사채 약대급 흥행을 기록하고 있습니다. 수익률은 훨씬 낮은 것에 불과하고 자산시장이 시장 금리의 영향을 받는 겁니다. 부동산 시장도 영향을 받을 거라는 거죠.
자 하지만 예금 금리는 지금 빠르게 낮아지고 있는데 아직 크게 안 움직인 것이 있어요 바로 대출금리입니다. 여전히 높은 수준이에요 그러다 보니까 언론들의 지적을 하는 거죠. 예금금리는 4.2%까지 낮아졌는데 왜 대출금리는 5% 중후반이야 어떤 사람들은 6% 제시하네 이거 너무한 거 아니냐 이렇게 얘기할 만하죠!
자 근데 많은 사람이 직접 사용하는 주택담보대출이나 전세자금대출 등은요 일반적으로 신규 취급액 기준 코픽스를 기준금리로 삼게 됩니다 이 코픽스 금리는요 월 1일에 은행연합회에서 발표해요. 근데 12월 15일 날 발표됐었던 가장 최근에 신규 코픽스는요 4.34%였거든요. 자이 코픽스 금리가 언제 산출된 것이다? 가장 유동성 위기가 심했다가 2012년 11월 시장 상황을 반영해서 4.34%가 책정됐던 거예요. 근데 현재하고 지금 상황이 많이 다르죠!
자 대출금리 선정에 영향을 주는 세 가지 금리가 있어요 대출금리는요 대출 기준금리 일반적으로 코픽스 금리나 금융 체에 이제 평균 금리를 이제 계산을 하고요. 또한 여기에 가산금리를 더하고 우대금리를 빼서 최종 대출금리가 산출이 됩니다. 이 대출 기준금리가 한 달에 한 번씩 정해지는 거라서 바꿀 수가 없다면, 너희가 알아서 가산 금리를 낮추고 우대금리를 높여서 실질적인 대출금리를 낮추도록 유도를 한다는 거죠. 그래서 과도한 대출금리 인상 점검 강화에 나선 겁니다.
대출금리 대출하는 요청 이번이 처음은 아니었어요. 그래서 이미 전세자금대출은 대부분 은행이 낮추는 추세였습니다. 우리은행이 12월 15일 날 KB국민은행이 12월 27일 날 하나은행 1월 3일 날 발표했죠 4.7에서 5.2% 수준까지 낮아졌습니다. 아마 1월과 그리고 2월 코픽스 금리 발표되면 그 이후로 추가로 낮아질 것으로 보여요.
그래서 대부분 은행들이 4% 중후반으로 맞춰지지 않을까 이렇게 보고 있습니다. 자 그럼 금융당국이 이날을 요구한 다음 대출금리는 무엇일까요? 전 두 가지 생각하고 있습니다. 첫 번째는 주택담보대출금리죠 현재 변동금리 기준으로 5% 중후반의 형성되어 있고, 5년 고정금리 기준으로 4% 후반에서 5% 초반 형성되어 있거든요 이건 낮추라고 아마 요구할 겁니다.
올해 여름 전후로 최종 개편을 제시하는 방안 그리고요 내년 연말정산 그러니까 올해이자 상환액부터 적용하겠다. 그래서 이자상환 부담이 요즘 금리가 올라서 많이 부담되니까 소득공제를 확대해줘서 부담을 줄이겠다가 정부 카드가 나왔습니다. 아파트 시장의 영향을 주는 변수들이 빠르게 변화하고 있습니다. 이런 요인들을 잘 종합하여서 객관적으로 시장 방향을 미리 찾는것이 좋을 것 같습니다.
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