지난 금요일 자산시장의 쇼크를 준 사건 바로 미국 고용보고서였죠 시장 전망치를 다 웃 또는 고용보고서 결과가 나왔습니다. 미국 비농업고용지수 이거보고 5탄 줄 알고 생각했던 분들 많이 계시더라구요 미국 실업률 3.4%가 나왔죠. 하지만 그나마 미국 평균 시간당 임금이 전년 대비 4%, 4.4% 상승하면서 조금 위안을 줬습니다. 어쨌든 모두의 예상을 깬 놀라운 결과였다는 거죠.
애초부터 연준의 금리인상 목적은요 물가안정이었습니다. 그래서 9% 때까지 올라간 물가가 현재 6.5%까지 낮아졌지만 여전히 물가 안정 목표치 2%를 높은 수준이고 더 빨리 낮아지길 원하는데 걸림돌이 무엇이 있나 살펴봤더니 서비스 물가가 버티고 있네? 그러면 서비스 물가를 어떻게 잡을까요?
뜨거운 노동시장을 잡아서 서비스 물가압력을 낮출 필요가 있겠다. 그래서 제롬 파월 의장이 노동시장이 진정될 필요성을 강조했는데 이 노동시장이 좋다못해 폭발적인 상황을 보여줬다는거죠. 시장에서는요 5%를 미국의 최종금리 정도로 인식을 했었어요. 자 물론 2월 fomc에서 두어번 더 금리인상을 한다고 했지만 아 이번에 올리고 3월에 인사하면 끝이겠구나 대부분 생각을 하고 있었다는 거죠.
하지만 고용보고서 발표 이후에 5월 금리인상 가능성이 무려 64%까지 지속되게 됩니다. FED 워치에 따라서 원래는 3월달 금리인상 끝으로 더 이상 금리 안 할 거란 베팅이 절대적으로 많았는데, 그것이 크게 바뀌었다는 거죠. 채권시장 특히 국채 시장은요 이런 전망치를 반영을 했습니다. 고용보고서 발표 이후에 미국 10년물 국채 금리가요 3.4%에서 3.5%까지 올라왔구요. 2년물 국제금리도 4.09%에서 4.36%까지 올라가게 됩니다. 자 국제 가격이 하락하면서 국채 금리가 올라갔다는 뜻이에요. 긴축 가능성을 채권시장이 반응하고 있다는거죠.
주말 사이에 공포에 떨구요. 월요일이 왔습니다. 코스닥보다 코스피가 하락폭이 더 컸습니다 1.7% 하락한 채 마감이 되었습니다. 그동안 매수세를 유지했었던 코스피의 외국인 매수세도 이번에는 매도세로 전환이 돼서 하락을 이끌게 됩니다. 자 가장 중요한 환율 25원 가량 오른 상황입니다. 1250원 수준을 유지하고 있습니다. 이 환율이 왜 중요하다 한국은행의 통화정책 독립성과 연관되기 때문입니다.
하지만 앞으로 외환시장이 더 불안해져서 다시 환율이 1,300원대 1,400원대 이렇게 갈 거라고 보는 전문가는 현재 많지는 않은 상황입니다. 자 한국국제시장도 영향을 받았습니다. 10년을 국제 수익률 3.28%까지 올라갔고 2년물 국채 수익률 3.4% 그리고 5년물 국채수익률 3.269%로 전월 대비 17bp 상승을 했습니다. 하지만 1년을 포함해서 여전히 국제순위를 전체적으로 기준금리보다 낮은 수준을 유지하고 있었습니다.
이번 고용보고서는요 부동산 시장의 두 가지 영향을 동시에 주게 됩니다. 첫 번째는 시장금리구요 두 번째는 물가입니다. 그 영향을 하나하나 체크해 보겠습니다. 자 첫 번째는요 시장금리입니다. 이 시장금리가 정말 부동산 시에 지금 중요한 역할을 하고 있죠 최근에 서울 아파트 가격 5주 연속 낙폭을 축소할 수 있으면서 분위기의 반전을 꾀하려고 하는거 결국에는 채권금리가 낮아지면서 대출금리가 낮아졌기 때문에 살 수 없는 부동산 대출 대출금 리에서 살 수 있는 대출금리가 되면서 수요가 일부 유입되고 있다는 겁니다.
하지만 이런 식으로 미국의 더 강한 긴축 가능성이 제기된다면 시장금리 하락 사이클의 제동을 걸 가능성이 있다는 겁니다. 금일 금융채금리가 다시 올랐습니다. 오르는게 맞죠 그래서 직전에 확인한 금일 트리플 A 등급 5년을 금융채 금리는요 4.03%입니다. 지난 금요일날 3.88%까지 떨어졌다가 15bp 하루 만에 상승을 해서 다시 4%대가 되었습니다.
1년물 국제금리는요 3.565%입니다. 근데 이제 부동산 시장에서 가장 중요한 거는 부동산 시장은 단기 자금 시장과 연관된다 말씀드렸잖아요. 그래서 가장 중요한 건 1년물 국채 금리인데, 1년물 국제금리는 3bp만 올라갔습니다. 5년물이 15bp 올라간 거하고 좀 차이를 보이고 있죠.
자 일단 이것이 추세적인 시장금리 상승 움직임으로 이어질까요? 이것도 좀 체크해 볼 필요가 있죠 일단은 지금 시장에서 반영하는 건 두 가지입니다. 5월 기준금리 인상 가능성 두 번째가 고금리의 장기간 유지 가능성을 경계를 하고 있는 겁니다. 하지만 저는 1월 고용보고서 하나만으로는 만나기 어렵다고 생각을 하고 있습니다.
자 왜냐면 3월 FMC 추가 인상은 어차피 확정이에요. 이때 0.25% 포인트 올린다는 거는 패드워치에서 이미 진작에 90% 이상 반영을 하고 있던 내용이었습니다. 그런데 이제 5월에 금리인상을 가능성도 제기가 되고 있잖아요. 물론 1월 고용보고서가 중요한 내용이고 쇼킹한 건 맞지만요 그 이후에 나오는 1월 CPI나 PCE, 2월 CPI나 PCE 3월 CPI나 PCE 가장 중요한 물가지표는 아직까지 3개월치가 더 확인하고 나서 5월에 5월 fmc에 들어간다는 내용입니다.
또 하나 2월 달하고 3월달에 고용보험서도 추가로 발표되고 확인을 해야 된다는 거죠. 특히 실업률하고 그리고 이제 비농업 고용지수도 중요하기는 하지만 평균 시간당 임금 상승률도 중요한 품목이 되거든요. 그것도 2월 3월에서 지속성을 갖고 낮아지게 된다면 뜨거운 고용지표 하나만으로 단순하게 부동유제 금리를 무조건적으로 올린다고 판단하기는 어렵거든요. 그래서 밖으로 나오는 지표도 계속 체크할 필요가 있다는게 제 생각입니다.
자 두 번째는 물가입니다. 미국 비농업 고용지수에서 51만 7천명 미국 실업률 3.4% 충격적이죠. 자 그러다 보니까 제롬파월 의장이 다시 한번 칼춤을 출 것 같아 그것이 어디서 반영된다? 원자재 시장의 반영이 된 겁니다. 고용보고서 발표 직후에 WTI 기준으로 4불 가까이 하락하면서 73불까지 떨어졌습니다. 그래서 미국 고용지표에 따른 긴축 우려가 원자재 시장에도 적지 않은 영향을 주는게 확인이 된 겁니다.
12월부터 대한민국 한국은행의 가장 큰 고민거리는요 바로 중국의 리오프닝 이슈였습니다. 그래서 중국이 리오프닝으로 전 세계의 원자재를 빨아들이면서 가격을 급등시킬 가능성이 있다. 특히 에너지 가격 급등 가능성을 경계를 많이 했었거든요. 만약에 국제유가 급등에 따라서 물가상승세가 다 같이 확대되는데, 이미 대한민국에서는 공공요금을 많이 올랐습니다.
전기세 가스비 이런 것들 그러면은 국제유가 올라가는 거 그리고 공공요금 올라가는 거 두 가지 맞물리면서 2차 물가 불안은 만들 가능성을 굉장히 경계를 했었거든요. 특히 중국 춘절 앞두고 WTI 기준으로 80% 계속 넘어가는 현상을 보이다 보니까 그 경계감은 커졌었습니다. 요즘 이제 중국의 리오프닝 이야기가 좀 조용해지고 있죠, 원자재 시장이 세계 경제침체 가능성에 더 반응을 한다는 의견이 이제 서서히 나오고 있습니다.
중국에서 리오프닝 하는데 왜 국제 유가가 70불 대에서 빌빌대지? 아 중국보다 이유나 미국의 경기침체 가능성이 더 민감하게 반응을 하는구나라고 생각할 수 있습니다. 그래서 이것을 좀 종합해 보면요 미국 긴축 강화에 따른 시장금리 상승을 단기적으로 부동산 시장 악재가 맞아요. 왜? 시장금리가 상승을 하면서 대출금리 하락을 막을 가능성이 있기 때문입니다.
하지만 미국 긴축 강화 원자재 가격 하락은요 장기적으로 부동산 시장이 호재예요. 어차피 긴축의 주요 원인은 물가를 잡기 위한 건데 원자재 가격부터 크게 하락하면서 1년 전 대비 두 자릿수 하락폭이 나타난다면? 다른 서비스나 공산품 물가도 시차를 두고 하락시킨다. 말씀을 드렸거든요. 그래서 지금 가장 중요한 것은 현재 국제유가 굉장히 낮은 추진이잖아요? 3월까지 현재 국제 유가가 유지되는 것을 한번 여러분들이 체크해 볼 필요가 있습니다.
그것이 유지가 된다면요 4월에 발표되는 미국이나 한국의 물가 지표는 확실히 통화정책 담당자를 움직일 정도로 변곡점을 발생하게 될 거라고 여러 차례 말씀을 드렸습니다. 자 오늘 오전 10시에 부동산 시장이 중요한 소식이 있었습니다. 바로 1년 만에 3%대 주택담보대출 금리가 나왔다는 거죠 k뱅크였습니다. 4.08% 나와 있었던 케이뱅크 아파트 담보대출이 3.98%로 떨어졌다는 거죠.
3%대 주택 담보 대출 2월 중에 나올 것으로 기대를 했지만 솔직히 출시가 너무 빨랐어요. 지금 일반 시장 은행에 5년 고정금리가 적용되는 혼합형 금리는요 4.13 ~ 6.63%입니다. 경쟁사인 카카오뱅크 주택담보대출금리도 4.06%까지 낮아졌어요. 자 그러면은 kbs가 먼저 시작을 했기 때문에 카카오뱅크가 합류할 것이고 지금 은행권에서 좀 신한은행이 공격적으로 낮추는 추세거든요? 신한은행 합류하고 농협 이런 식으로 순차적으로 확대하면서 3% 대출금리가 보편화가 된다면 이게 또 수요자 심리의 큰 영향을 주게 된다는 겁니다.
4%대하고 3%대는 진짜 큰 차이가 있어요. 자 2013년 1월 서울 아파트 거래량 804건까지 등록됐습니다. 벌써 12월 838건의 거의 근접한 수준이 됐습니다. 현 추수세가 이어진다면 최소 1200권 이상 등록될 거라고 예상이 되는데 지금 가장 중요한 것은 아파트 거래라고 말씀드렸죠. 1월 아파트 거래량 12월 아파트 거래량 낙폭과대 단지에서 그래도 수요가 유입되면서 조금이라 속속 거래가 체결되면서 이 숫자가 나왔거든요.
자 그럼 2월 아파트 거래량이 왜 중요하다? 1월 아파트 초급매를 거래한 단지에서 코카가 좀 올라갈 거잖아요 그거 살까 안 살까 그리고 지금 수요가 유입되는 곳은 대부분 매머드급 대단지의 인기단지입니다. 그 외에 약간 비인기 단지에도 수요가 이어질 수 있을 것인가 이 두 가지를 체크할 수 있는데 2월 아파트 거래량인데 지금 2월 아파트 거래량이 좀 호재가 작용된 겁니다.
3%대 주택담보대출 금리의 출시 이건 매수자 수요의 심리에 굉장히 큰 영향을 주게 된다는 거죠. 더 수요가 늘어나는 계기가 될 것으로 세워집니다 그리고 고점 대비 하락폭이 큰 급매물 소진 지역이 더 늘어날 것이란 뜻도 된다는 거죠. 자 아직 전세자금대출금리는 여전히 높은 수준입니다. 그래서 지금 강남 같은 경우는 전세가 정말로 많이 떨어졌죠 뭐 2018년 가격까지 2017년 가격까지 떨어진데 있고 어디는 아파트 신축 아파트 전세가격이 빌라 전세 가격보다 낮은 현상까지 나오고 있다고 합니다.
대출금리가 높으면 수요가 제한돼서 그래요. 이건 언제 해소가 됐나 2월 15일에 코픽스 금리가 발표가 됩니다. 그래서 이 코픽스 금리가 크게 낮아지게 된다면? 전세자금대출금리도 같이 동반해서 낮아지게 되거든요. 이 금리 수준에 따라서 수요가 결정될 것으로 보여집니다. 그래서 만약에 2월 15일 날 안 낮아지게 되면 3월 15일날 또 발표되는 것에서 완전 이번 현재 예금금리 수준의 반영이 될 것 같거든요. 그래서 전세자금대출 금리가 크게 낮아져서 추후가 붙으려면 저희가 한 최대 두 달까지는 좀 기다리셔야 된다 말씀드렸습니다.
그래서 1분기 같은 경우는 이제 부동산 시장에 침체가 이어질거라고 보는 이유가 이 전세자금대출 금리 때문입니다. 정부하고 지금 금융권이 추진하는 고정금리 전세대출 상품이 좀 복병이에요. 얘가 저렴하게 3%대 후반에 나오면 이게 3%대 주택담보대출과 더불어서 좀 게임 체인저 역할을 하지 않을까 생각이 되는데, 지금 금융당국에서 이걸 좀 서두르진 않는 것 같습니다.
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