전세가율 50%의 의미에 대해서 한번 이야기를 해보려고 합니다 최근에 뭐 지금 데이터 중에 하나가 서울 아파트 전세가율이 지금 51%에 근접했다 조만간 50%가 무너질거다 뭐 이런 얘기들이 나와 가지고 도대체 지금이 어떤 상황인가 설명을 한번 해보겠습니다.
갭투자도 힘들다 서울 아파트 전세가율 50% 붕괴 단어가 붕괴 말고 뭐가 있나 저도 생각해 봤는데 잘 떠오르진 않더라고요, 붕괴가 초읽기다라고 얘기를 하는데 지금 전세값이 크게 하락하면서 서울 아파트 매매 대비 전세가가 비율로 50%의 붕괴가 임박했다. 이게 대대적인 뭐 규제지역을 해제했음에도 불구하고 고금리랑 대출 규제 속에서 전세를 끼고 집을 구입하는 갭투자 환경은 더욱 나빠진 셈이다 뭐 이런 얘기를 하는데 요즘에는 갭투자를 굳이 할 이유가 없어요.
왜냐면 예전에는 갭투자를 했던 이유가 대출을 안 해주니까, 대출 규제를 막 강하게 하니까 무주택자 분들이 집을 사려고 해도 대출을 안 해주니까 ltv 40% DSR 뭐 이렇게 다 막아놔서 40%도 아니죠 9억 이하가 40%고 9억 초과하면 20%였기 때문에 대출이 안 됐죠. 그래서 이제 전세를 끼고 샀다가 나중에 뭐 들어가야지라고 하면서 샀던 분들이 많은데, 요즘에는 지금 뭐 특례 보금자리론도 뭐 나와 있고 그리고 기본적으로 다 비규제 지역들로 돼 가지고 ltv가 70% 뭐 이런 식으로 올라가 있기 때문에 지금은 뭐 굳이 갭투자를 할 상황은 아닙니다.
갭투자를 안 해도 되는 상황으로 왔다라고 생각하시면 될 것 같은데 보면은 마지막 표본 조사 때 전세가율이 54.7%였는데 이제 요번에 더 떨어졌다는 건데 이게 2012년도 이후에 가장 낮은 수치랍니다 그러니까 이게 지금 거의 11년 만에 돌아온 정말 낮은 수치인데 이게 뭐 지금 기사에서 나온 것과 뭐 같은 얘기겠지만 기본적으로 기준금리가 많이 올랐어요. 작년 1월 요때만 하더라도 우리가 먼저 선제적으로 올렸던게 1.25인데 지금 3.5고 3.5면 한 2.25 어느 정도 차이 나니까 그거 자체도 많이 오른 거죠.
보통요 정도 인상하는 거는 과거의 경험상 한 3년에서 한 4년 한 3 4년 정도 올려야 되는 그 정도의 상승세인데 요거를 딱 1년 만에 올렸고 미국은 더하죠. 미국은 3월만 하더라도 0.25였는데 1년 만에 지금 4.75가 됐기 때문에 4.5를 1년 만에 올린 거죠. 한 6 7년 올릴 거를 그냥 1년만에 올렸다라고 보면 되니까 그만큼 지금 시장의 충격을 많이 준거죠.
자 거기다가 지금 뭐 전세 사기 빌라왕 뭐 이런 사건들도 나오다 보니까 사람들이 이런 단어들을 보면은 이 언론이나 미디어에서 나오면 아무래도 좀 영향을 좀 많이 받잖아요. 이런 것들까지 같이 겹치면서 전세 깊이 현상의 여러 가지가 겹치니까 전반적으로 전세가율이 좀 많이 내려간게 아닌가라는 생각을 합니다. 그래서 요거 보면은 지금 빌라 왕이 뭐 1,000체를 가지고 있고 뭐 그런 사람이 뭐 전국에 뭐 몇 십 명이고 뭐 몇 만 채가 뭐 이런 일에 대상이 돼 있다라고 얘기를 하는데 요런 주택들을 지금 세입자들이 지금 낙찰을 받고 있거든요.
처음부터 전세 들어가는 순간이 덫에 걸리는 거기 때문에 이거는 뭐 나중에 어떻게 해결할 방법이 없습니다. 대부분 다 셀프 낙찰을 받게 돼요 요즘에 지금 보증금 못 받아 가지고 임차권 등기를 신청하는 것들이 있는데, 이게 뭐 어떨 때는 뭐 그냥 다 받기도 합니다. 그리고 웬만한 경우에는 다 받는 경우들도 있는데 또 어떻게 잘못된 것들은 뭐 경매를 치고 하더라도 다 못 받아내는 경우들도 있거든요. 그러니까 지금 전세에 대한 불안감이 그 어느 때보다도 높은 상황인 거는 또 맞는 거 같아요.
이자도 높고 또 상황도 되게 심각하다고 맨날 언론에 나오니까 기본적인 내용을 알고 공부하는 사람이 사실 몇이나 있겠습니까? 이 세상에 대부분은 그냥 생업이 바쁘고 다들 하루하루 정신없이 살기 때문에 야 전세 살면 큰일인가 보다 우선 월세 가자 하면서 전세가율을 더 낮추게 하는 것도 있는 거 같아요. 지금 뭐 전세 쪽에서 지금 문제가 많이 터지는데 그 중에 뭐 여러 가지 뭐 사기를 치려고 한게 아니어도 불구하고 전세가가 하락하고 하면서 집주인들이 돈을 못 빼주는 집들도 있습니다 그리고 특히 이제 빌라 같은 아주 작은 원룸 오피스텔 같은 것들에서 그런 일들이 많아요.
노인들이 약간 뭐 월세를 받거나 아니면 나중에 뭐 시세차익을 볼 목적으로 작은 집들을 가지고 뭐 두 채 세 채 정도 임대사업 같은 겸 해 가지고 운영하는 분들이 많았는데, 이런 분들이 지금 단기적으로 전세가 빠지고 그리고 뭐 월세가 막 안 들어오고 이자는 막 올라가고 이러니까 야 이거 안 되겠다 하면서 뭐 경매로 넘어가는 경우들도 있습니다. 이 전세 준 집들은 내 돈 돌려달라고 하는데 못 주니까 안 되겠다 하면서 뭐 그 임차권 등기 신청하고 경매 신청하고 이런 집들이 소형주택 작은 저가 주택들에서 많이 일어나고 있습니다.
그런 것들을 다 이제 보증보험에서 갚아주죠. 우선 돈 빼주고 내가 그 자리에 들어가서 내가 소송해 줄게 이게 전세보증보험이니까이 허그가 이제 판에 들어가서 내가 소송해야 되는데, 못 받는 돈이 지금 뭐 한 1,700억 2000억 이런 식으로 계속 급증하고 있다고 합니다. 아무래도 당분간 더 이런 것들은 일어날 것 같아요. 지난해 전세 보증금 반환 사고가 한 1조 1,700억 정도 되는데이 중에 9천억 정도를 돌려줬는데 2,400억을 회수한 거예요.
그러니까 한 6천억 7천억 정도가 지금 막 물려 있는 거죠 근데 이게 계속 더 커질 상황으로 보입니다. 자 그러다 보니까 지금 다세대 연립주택 소위 말하는 이제 빌라죠 빌라 쪽은 전세 거래량도 많이 내려가고 있고, 뭐 강서구도 그렇고 뭐 전체적으로 서울에서 빌라 전세는 아 이거는 좀 아닌 거 같다 근데 이거는 좀 오해의 소지가 있습니다. 신축 빌라에서 이런 일들이 일어나는데 구축에서는 이런 일들이 일어나지 않습니다. 대부분이 빌라 전세 사기는 다 신축에서 이 분양을 못해 가지고 이거를 어떻게 사실상 파는 개념으로 이렇게 명의를 변경하고 이런 건데 많은 분들이 그걸 구분하지 못하죠.
구분하지 못하고 야 난 잘 모르겠다 왜냐면 내가 그런 걸 하나하나 따져 가지고 하면 좋겠지만 내가 그걸 어떻게 아냐 혹시 잘못되면 어떡하냐 뭐 많은 분들이 그런 거 있잖아요 계약하다 보면은 특히 이제 경매를 배워본 분들은 전입신고만 잘 해 놓으면 사실상 그 대항력을 얻을 수가 있기 때문에 이게 뭐 전세권 설정할 필요가 없거든요.
근데 전세권 설정을 막 굳이 막 또 해달라는 분들이 있어요 왜냐면 전세권 설정하면 뭐 좋다더라 하는 분들 어디선가 막들은 얘기가 있으니까 그럼 전세권 설정할 때 또 뭐 한 3-40만원 또 들고 나중에 말소할 때 또 돈이 들거든요. 뭐 법무사 비용도 들고 하는데 그래도 불구하고 나는 무조건 해줘라 막 이런 분들이 있습니다.
그럼 제가 뭐 어떤 설명을 한 적이 있죠 이런 거 안 하셔도 된다 여기 대출도 없고 그냥이 전입신고만 잘하시고 사시면 된다 해도 안 되는 분들도 많아요. 그러니까 내가 잘 모르면 우선 피하는게 상책이기 때문에 지금 빌라 쪽에서 전세 구하는 거 이쪽은 시장이 많이 위축돼 있다고 합니다.
그래서 지금 높은 금리와 전세 불안감 때문에 안정적인 월세 선호 현상이 지금 일어나고 있고, 이게 뭐 아파트 빌라 다 일어나고 있는 상황이다 보니까 반대로 빌라를 가지고 있는 분들 입장에서는 그냥 원래 안정적으로 전세를 줘도 같은데 전세입자들이 구하기가 힘드니까 또 그것도 또 나름 또 힘든 거죠.
나는 그냥 전세주고 살면 되는데 들어오려는 분들이 월세를 또 원하고 근데 나는 월세를 주려니까 대출을 받아서 또 줘야 되는데 대출 이자는 또 높고 그러니까 이게 조금 악순환이 생기고 있습니다. 그냥 굳이 그 월세 안 내셔도 되는데 월세를 일부러 내시는 분들도 있는 거죠. 근데 이거를 딱 구분하려니까 또 디테일한 걸 또 설명을 해야 되고, 아 나는 그냥 월세 갈란다 하는 분들이 많다.
자 그런데 지금 그러다 보니까 월세 선호 현상이 많이 높아졌어요. 그래서 지금 월세가 전 세대출 받는 거 대비해 가지고 좀 비쌉니다. 이게 지금 전반적인 현상이에요. 이게 원래 전세가 뭐 10억이면 월세가 뭐 1억에 얼마 뭐 이렇게 다 정해져 있는이 비율이라는게 있습니다. 요게 어느 정도 정해져 있는데 월세가 너무 높아요.
지금 전세는 좀 가기 싫어하니까 전세가가 내려가고 반대로 월세를 선호하다 보니까 월세는 좀 높아져 가지고 전세로 10억이면이 상태가 맞아요 할 정도로 월세가 높아져 있어요. 그 월세를 들어가려고 해요. 그래도 왜 이게 낫다 왜냐면 지금 전세를 가면 내 현금도 많이 묶이지만 전세 자금 대출도 받아야 되잖아요.
전세자금대출 이자는 그럼 싸냐 이것도 또 만만치 않고 이자가 또 변동금리다 보니까 전세대출 받아 가지고 뭐 2% 3%대 전세 살기 시작하셨던 분들이 지금 막 6% 낸단 말이에요. 막 전세 이자를 그 정도 내시면서 옛날에 월세로 갈 걸 하면서 후회하는 분들이 엄청 많단 말이죠. 그런 식으로 전세 간다고 해결되는 것도 아니에요.
그래봐야 또 불안 요소는 또 많아 그러니까 그냥 월세 내자 하면서 월세 가는 분들이 많다. 그래서 지금 금리가 4.38%라고 가정하면은 월세가 전세보다 비싼 비율이 거의 뭐 80% 정도다. 금리가 한 5.5 정도 되더라도 거의 절반 정도가 월세가 더 비싸다는 겁니다. 단순히 이자와 계산을 해봤을 때 그만큼 지금 월세 선호 현상이 높다.
그래서 원래 이 전세와 매매는 반대로 움직이는게 좀 상식적인 일 아니겠어요? 기본적으로 사람들이 매매로 집을 사거나 아니면 매매로 집을 사기 싫으면 전세로 가거나 이렇게 서로 그 상반된 움직임을 보이는게 매매와 전세인데 이게 지금 조금 이상하게 가는 거죠. 요게 2000년도부터 2023년까지 전세가율 그래프입니다.
지금 상승세요 전세가율이 지금 올라가고 있다는게 요게 환율 같은 개념이어서 조금 헷갈릴 수도 있는데, 전세가율이 높아진다는 거는 매매가는 내려가고 전세가는 높아진다는 얘기입니다. 그러니까 전세가율이 높아진다는 거는 하락기라는 거죠. 하락기 2009년부터 2015년 16년까지는 전체적으로 서울도 그렇고 전국적으로 좀 하락세가 좀 있었죠.
물론 지방 소형 아파트들은 막 올라가긴 했지만 큰 틀에서는 하락세 시기였습니다. 하우스푸어의 시절이었고 그러니까요 하락기 때 전세가율이 높아졌어요. 이거는 뭐 이해가 된다 이거죠. 하락기에 전세가율이 상승하니까 그러면 상승기에는 전세가율이 하락해야지 되는 거 아닙니까?
그래서 2016년 2017년도부터 2020년도까지 보면은 전세가율를 이렇게 내려갑니다. 전세가율이 내려간다는 것은 매매가가 올라가는 거죠. 전세도 올라갈 수도 있겠지만 매매가가 너무 빨리 올라가면이 갭이 점점 벌어지는 거죠. 격차가 벌어지면서 전세가율이 막 떨어지는 건데이 전세가율이 떨어진다는 것은 여기가 상승기라는 거잖아요.
그러면 22년까지는 뭐 알겠는데 22년도 이후에 23년도는 지금 누가 봐도 명백한 하락기인데 왜 지금 전세가율이 이렇게 떨어지는가 그래서 지금이 하락기의 전세가율이 상승한다는게 안 맞는 겁니다. 지금 안 맞고 하락기인데도 전세가율이 떨어지고 상승기처럼 그렇게 나오는 거는 지금 매매가도 떨어지지만 전세가 하락률이 더 빠르게 떨어지고 있다라고 보시면 되겠죠.
지금 올해 전세자금대출 잔액 추이를 보면 작년 거긴 하지만 거의 비슷하겠죠 12월이니까이 작년 한 9월 정도 한 134 어느 정도였던게 지금 계속 내려가서 132조 정도까지 지금 내려가 있는 상태입니다. 그러니까 사람들이 지금 전세 자금 대출을 계속 갚고 있다는 거죠 대출이 부담스럽다는 것이고 그러니까 대출을 안 받으려고 하는 거니까 아무래도 반전세로 가거나 아예 월세로 가는 추세가 나타나니 단순히 전세만 보면 그러니까 매매 전세 월세를 3개를 다 보면 모르겠지만 월세를 지금 빼고 얘기하니까 전세가 확 내려가는 것처럼 보여서 전세가율도 같이 잡아 내려가고 있다라고 보시면 될 것 같습니다.
그렇지만 지금 시장이 약간씩 좀 바뀌고 있어요 그래서 조금씩 조금씩 지금 전세 물량이 소화되고 있는데 뭐 이게 정확한 데이터라고 볼 순 없겠지만 그냥 뭐 참고 삼아서 보면 전세 매물이 막 늘어나고 있었죠. 한 3만 정도 되던게 한 반년 사이에 한 5만까지 늘어났다가 금리 급등되면서 전세를 사람들이 이제 비선호 하면서 매물이 막 쌓였죠.
그리고 나서 작년 말부터 해서 다시 매물이 좀 감 하고 있는 추세입니다. 이제 금리가 상당히 거의 왔고 그만큼 월세도 같이 따라 올라오면서 전세와 월세 둘 중에 하나를 선택하자 할 때 그동안은 그동안은 월세가 훨씬 좋았던 시기였죠. 월세가 바로 반응을 못했으니까 근데 월세 시세도 많이 올라오면서 야이 월세 낼 거면 그냥 전세 가자 하던 분들이 좀 나타난 거 같아요.
그래서 늘어나던 전세 매물도 조금씩 감소하고 있는 상황입니다. 거기다가 지금 최근에 한국은행 총재가 금리를 동결합니다 라고 얘기를 했고 물론 안개 속에 있기 때문에 우선 안개가 많이 낄 때는 잠깐 차를 멈춰야 된다 뭐 이런 식의 의견을 피력을 하셨지만 이제 금리가 좀 내려가려나 보다 이제 상단은 끝났나 보다라고 생각하는 분들도 많아지죠.
그러면 아 이제 금리가 내려간다고 생각했을 때는 오히려 전세를 가는게 더 유리할 수도 있는 거잖아요 지금 전세금리가 높긴 하지만이 월세를 만약에 갔다가 월세로 2년을 막 살아야 되고 잘못하면 한 4년도 살아야 되죠 그럼 이게 반대로 고정금리니까 월세가 고정금리 보니까 오히려 더 분리할 수도 있어서 금리가 상당히 왔다 그러면은 변동금리지만 전세를 가는게 나을 수도 있겠다는 선택을 하시는 분들도 있다는 거죠.
정리해보자면 지금 만약에 내가 집을 산다고 하면 전세가율이 낮은 아파트를 매수하는 것은 조금 조심하면서 해야 되지 않을까 합니다. 어차피 여기 실거주입니다 어차피 실거주 할 건데요 그러면 뭐 상관이 없죠 내가 전세를 줄 생각이 없으니까 근데 저는 여기 투자 목적으로 들어갑니다. 여기 들어가서 나중에 어떻게 몇 년 뒤에 들어가서 살든지 아니면 시에 차익만 보고 팔 겁니다. 뭐 이런 생각이시라면 지금 전세가율이 낮은 곳들은 좀 조심할 필요가 있습니다.
단 30년 이상 된 재건축 아파트는 원래 전세가율이 낮으니까 이거는 논외로 하구요 재건축을 할 이유가 없는 곳인데 전세가율이 많이 차이는 전세와 매매가가 많이 벌어져 있다면 지금은 그 바닥을 잡아 보려는 사람들이 막 들어가고 있긴 하지만 내가 투자 실력이 뭐 아주 좋거나 뭐 그런 분들이 아니라면 요런 아파트는 조심할 필요가 있다. 그래서 전세가율이 조금이라도 좀 반등하는지 그 동네에 전세가율, 그 단지의 전세가율이 약간의 반등 신호가 좀 오는지 이런 것들까지 좀 확인하고 가도 늦지 않지 않을까라는 생각을 좀 합니다.
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