올해 말에 내집마련을 하려는 분들께 좋은 소식이 생겼습니다. 2024년 상반기에 역전세 내에 따른 깡통전세가 최고조에 잘한다는 국토연구원의 발표자료가 있었습니다. 1년 뒤 추가위기 발생 가능성을 나타내고 있는데요. 오늘은 2024년 초 내집마련 수요자한테 도움이 되는 글입니다.
자 현재 부동산 시장을 요약하면요 서울 및 경기 주요지역 랜드마크 아파트 단지 기준으로 1월 초급매가 마이너스 35% 내외였다가 2월달에 30% 내외로 바뀌었고, 현재는 고점 대비 마이너스 20에서 25%로 많은 축소가 된 상황입니다. 초급매가 그렇게 단기간에 많이 빠져 나간 상황이에요.
자 이게 참으로 애매한 확률이에요. 한 달 사이에 10% 비싼 가격에 사야 하는 것도 기분 나쁘고요. 3.5% 고급유에서 겨우 -20%면 먹을 것도 적어 보인단 말이에요. 그래서 현재 시장에서 관망 분위기가 나오는 이유가 바로 여기에 있습니다. 자 특히 1년 뒤에 내집마련 하려는 분들 2024년 초에 전세 만기가 되는 겁니다. 보통 1분기 때 전세 만기가 몰려 계시더라구요.
겨울방학 전으론 근데 이분들이 자산 대부분이 보증금에 묶여 있어요. 그래서 시장 회복에 가장 불안해하는 수요자입니다. 좀 이제 좀 마음이 급하신 분들은 지금 미리 사놓으신 분도 계시더라구요. 근데 대부분 그렇지 못한다는 거죠. 1년 뒤 내집마련 하려면 이렇게 좋은 소식 역전세란에 따른 깡통전세 최고점 시점이 2024년 상반기입니다!
주택 시장에서 투자자 입장에서 가장 제한 같은 상황이 역전세는 아니고, 이 역전세난이 가장 심해지는 시기를 2024년 상반기로 국토연구원에서 본 거죠. 이 보고서 보니까 좋은 내용들이 많이 담겨 있습니다. 일단 갭투자증과 시점에 대해서 정확하게 나와 있습니다. 2020년 3월 이전까지 갭투자는 월평균 6000건이었다고 합니다.
예전부터 역전세난 관련해서 말씀을 드릴 때 누가 위험하다? 모든 갭투자자가 위험한게 아니라 2020년 이제 코로나19 이후에 0.5% 초저금리의 갭투자한 사람들이 위험하다 말씀드렸습니다. 그래서 이때 갭투자한 사람하고, 그 전에 투자했지만 주택수를 늘려나간 사람 같이 쌍으로 위험하다 말씀을 드렸죠. 모든 갭투자자가 위험한 건 아니었어요.
자금 조달 계획서상 보증금 미발한 가능성이 있는 주택은요 2022년 하반기부터 증가한 것으로 나타난다고 합니다. 그래서 2020년 10월부터 그 비율이 쭉 올라가게 되어 있어요. 그래서 이 비율이 언제가 가장 많이 늘어나는데 2024년 상반기에 가장 많을 것으로 본다는 거죠. 그래서 전세 매매 값이 20% 하락시 갭투자 매물 40%가 보증금 미발한 위험이 있다.
이게 서울 아파트 투자하신 분들께 해당이 잘 안 되는데, 일단은 경기도 외곽 쪽은 좀 가더라도 매매가 대비 전세가 비율이 굉장히 높거든요 특히 지방 지역도 그렇고 뭐 오피스텔이나 빌라 같은 건 말할 필요도 없죠. 그래서 지금 매매가격 대부분 했잖아요. 그래서 갭투자 매물 40%가 위험이 있긴 한데 여기서 좀 가정이 있어요 계약갱신을 0%로 잡았을 때입니다.
보통 계약금 뭐 전세계약하면 연장하는 경우가 많이 있잖아요. 연장하지 않았고 전부 다 퇴거한다고 했을 때 갭 투자 매물 중 40%가 보증금 미발한 위험이 있다고 판단을 했습니다. 물론 모든 역전세 맞은 임대인이 다 위험한 건 아닙니다. 왜냐면 이제 정부에서 대출 규제를 풀어줘서 임대보증금 반환 목적의 주택담보대출 규제를 다 전부 다 풀어주는 추세에요.
근데 유일하게 남아 있는게 뭐다 DSR 한도는 그대로 유지되고 있거든요. 그래서 이 연구 보고서에는요 대출도 안 되고 직급이 보증금보다 더 떨어진 집이 얼마나 되나 봤더니 매매가격 15% 하락시 1만 가구, 27% 하락시 1만 3천 가구나 된다고 봤습니다. 이 분석대로면요 역전세란에 따른 초면은 2024년 1분기가 가장 많을 것으로 보여집니다.
역전세에 몰린 임대인의 투매가 몰릴 것인데, 이때 또 굵직한 이벤트가 있죠. 개포지역에 디에이치 퍼스티어 아이파크 무려 6,700세대나 입주하게 됩니다. 그래서 2024년 1월 2월에도 초급매가 쏟아질 가능성이 남아 있다는 거 여러분들도 알고 계시면 좋을 것 같습니다. 그리고 저도 개인적으로 주택 가장 유리한 시기를 매년 1월이나 2월로 꼽거든요.
겨울방학 때 신축 아파트 입주가 몰려있고, 학기가 끝난 자녀를 둔 학부모들의 이동이 많더라. 그러면은 이때 세입자가 퇴거를 하잖아요. 퇴거할 때 갭투자는 뭘 할 수 있다? 한정적으로 매도할 수 있는 시기가 오더라~ 그래서 한정적으로 매도해야 되다 보니까 초급매가 많이 늘어나는 식이죠.
근데 이럴 때 전세가격까지 약세면 초급매가 훨씬 많이 늘어나더라. 그래서 매년 1월과 2월 전 세계약이나 매매계약 보면 그래도 1년 중 금리 수준이 같다면 가장 낮은 수준을 유지한다 말씀을 드렸습니다. 그럼 2024년 초 매수자는 지금 기다리고 이제 이번 겨울 다음에 다가올 2024년 12월부터 사는 것을 알아보면 되겠네 합니다.
근데 변수가 있습니다. 과거 역전세란의 크게 발생했던 상황을 보면요 대표적으로 2018년 2월에 동탄 평택 지역의 역전세난 그리고 2019년 1월에 헬로시티발 역전세나 그리고 현재 역전세난까지 공통점이 있습니다. 무엇이죠? 입주 직전에 기준금리 인상이 진행됐다는 겁니다. 일반적으로 역전세란이 발생하는 과정을 보면요 금리 인상의 투자심리가 위축되고 전세 수요가 하락하게 됩니다.
그리고 입주물량 증가의 전세가격이 하락하여 그러면은 2년 전보다 낮은 전세금액에 따른 역전세란이 발생하는 건 불가피합니다. 근데 여기서 매수자가 없어서 단기 추락하는게 역전세난다는 초급매 증가 그에 따른 기회의 발생이에요. 근데 금리 인상이 없더라도요 일단은 2014년 초에 이런 초급매가 증가하는 역전세 내에 발생하려면 적어도 현재 금리는 유지가 되어야 된다는 겁니다.
3.5% 높은 금리가 내년까지 유지됐을 때 이런 상황이 발생할 수 있다고 저는 보고 있어요. 근데 만약에 기준금리 인하 기조가 되면요 이 과정이 틀어져요. 제일 첫 번째 단추 금리 인상이 투자심리 위축이 발생하는게 아니라 투자심리가 살아나더라. 두 번째 입주물량 증가했다는 제가 이제 하락이 나타나야 되는데 기준금리가 연속적으로 나타나면 제일 먼저 나타나는게 전세 수요 변화거든요. 전세 수요가 증가하게 됩니다.
그러면은 2년 전보다 낮은 전세금액에 따른 역전세란이 발생해야 되는데이 역전세는 강도가 확연히 낮아져요. 전세 수요가 붙는만큼 마지막으로 매수자가 없어서 단기 추락해야 되는데, 급매가 쌓이지 않고 바로 소화가 됩니다. 급매가 촉매고 하는 과정인 거쳐야 되는데 그게 없어지고 쏙쏙 빠져나가다 보니까 생각보다 기회가 안 나타났습니다.
그 대표적이었던 것이 바로 2019년 말에 강동구 지역 입주 상황이었죠. 2012년 초 기회가 다시 올까요? 올해 4분기 내년 1분기 기준금리 정책에 달려 있습니다. 요것도 좀 여러 가지를 설명드리면 BMP파리바는 4월에 금리를 올리고 내년 1분기까지 유지해야 한다고 그랬거든요. 그리고 기준금리 3.75%가 내년 1분기까지 유지된다면, 저는 내년 초에도 올해 1분기 같은 급격한 급락은 아니지만 그래도 현재보다 훨씬 좋은 조건이 나올 가능성이 있다고 보고 있습니다.
하지만 모두 BMP 파리바처럼 이야기를 하는 건 아니에요. 씨티은행 같은 경우는 올해 하반기에 금리나 가능성 그리고 한 번 낮추면 급격히 낮출 가능성을 이야기하고 있거든요. 여전히 불확실성이 있다는 겁니다. 그래서 1년 뒤 만기되는 무주택자 분들을 위한 세 가지 전략을 좀 말씀을 드리고자 합니다.
첫 번째는 분양이 있어요 자 올해 정비사업정 재건축 재개발사업장에서 많이 쏟아지게 될 겁니다. 한 2년 넘게 계속 미뤄봤었죠 분양가 상한제 시행 이외에 그 올해 다 쏟아지거든요 그것 중에서 좋은 분양을 잡아서 내집마련 하시는 방법이 있습니다. 솔직히 내 집마련 하는 방법 중에 계속 가장 좋은게 분양이고요, 또 하나가 전세 만기 시점에 바로 잡는 방법이에요. 그 두 가지가 좋은데 분양 괜찮은 것들 이번에 많이 나올 겁니다. 그리고 내년에는 3기 신도시에서 쏟아지죠. 수도권 이제 서울이나 경기 인접 서울 근접한 경기도 지역 같은 경우는요 분양가가 비쌀 수밖에 없어요. 만약에 내가 모은 자금이 부족하다 3기 신도시가 좋은 대안이 될 겁니다.
두 번째 전략은요 초급매입니다. 세낀 매물 그러니까 나의 전세 만기가 비슷한 매물을 구입하는 거예요. 지금은 철저하게 실수요자 중심으로 시장이 흘러가다 보니까 이제 만기가 많이 남은 매물들은 가격을 많이 낮출 수밖에 없거든요. 여기서 또 매수자가 절대적으로 우위 시장을 가져갈 수가 있습니다. 그래서 그런 매물 나오면은 한번 체크해서 좋은 기회를 잡아 보시는 것도 저는 괜찮다 생각을 하고요.
마지막으로 그냥 자연스럽게 2024년 초에 전세 만기면 그냥 그때 내집마련 하는 방법 정황상 나쁘지는 않은데 확인해야 하는 것은 기준금리 인하 이전에는 매수를 꼭 하시는게 좋다 다시 한번 강조를 드립니다.
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